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Réserver n'est pas acquérir : La force du contrat de vente authentique !

Réserver n'est pas acquérir : La force du contrat de vente authentique !

Auteurs : Auteur : Jaila BACHRI, Docteur en droit - Service juridique de GenApi
Publié le : 31/05/2017
Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-15.519

L’annulation du contrat de réservation préliminaire, conclu suite à un démarchage à domicile en vue d’une vente, d’un bien en état futur d’achèvement impacte-t-elle la validité du contrat de vente authentique ? 
C’est à cette interrogation qu’a été amenée la Cour de cassation à répondre le 27 avril dernier. 


Retour sur les faits 


Par suite à un contrat de réservation conclu à distance, le 6 août 2006, résultant d’un démarchage à domicile, un couple consent à l’acquisition de divers lots d’un ensemble immobilier en état futur d’achèvement. Ils réitèrent leur consentement à cette acquisition par acte authentique le 15 décembre 2006. 
 

Arguant du non-respect des dispositions relatives notamment au délai de réflexion, ce couple demande l’annulation des contrats devant les instances judiciaires. Ces arguments sont partiellement retenus devant le Tribunal de grande instance (TGI Mans 15 octobre 2013, n°11/02666) et la Cour d’appel de Angers (CA Angers, 15 mars 2016, n°13/03339)  limitant la prononciation de la nullité au seul contrat de réservation sans incidence sur la validité du contrat de vente. 

 
Aux fondements des dispositions consuméristes – du fait de la conclusion avec un consommateur d’un contrat à distance (articles L. 121-23, L. 121-24, R. 121-4 à R. 121-6 du Code de la consommation)et immobilières – portant sur la vente d’immeuble à construire (articles L. 261-15 et R. 261-29 du Code de la construction et de l'habitation), relevons ici que la nullité du contrat de réservation est constatée par :
  • L’absence de certaines mentions (nom du démarcheur, conditions de l’emprunt devant être souscrit pour financer l’acquisition)
  • L’absence de formulaire détachable destiné à faciliter l’exercice du droit de rétractation
  • Le non-paiement du dépôt de garantie de 1500 euros sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialisé à cet effet ou chez le notaire. 
 
Ne constatant pas de vice à la formation du contrat de vente authentique, la nullité de ce contrat aurait pu de manière « insidieuse » être causée par l’annulation subséquente du contrat de réservation comme le prétend la demande formant le pourvoi. Ce raisonnement, non retenu par la Cour d’appel, n’est pas confirmé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation induisant une indépendance juridique du contrat de réservation à l’égard du contrat de vente auquel il se destine. En amont de l’analyse de la portée de cette solution, conviendra-t-il en amont de revenir sur la nature juridique du contrat de réservation. 

 

La nature juridique du contrat de réservation


Défini par les dispositions de l’alinéa premier de l’article L261-15 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de réservation se présente comme un avant-contrat « facultatif » à la conclusion du contrat de vente, comme le rappelle la Cour d’appel et le confirme la Cour de cassation dans le présent litige. En effet, il est prévu par ces dispositions que la vente d’immeuble à construire « peut être précédée d’un contrat préliminaire ». Bien que le contrat de réservation se destine à la conclusion future d’un contrat de vente portant sur un immeuble à construire, par une lecture stricto sensu des termes de l’article, sa conclusion n’est pas obligatoire à la formation du contrat de vente.
 

Il s’agit en outre d’un contrat « par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectuée à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie de l’immeuble ».


De par son caractère synallagmatique le réservataire s’obligeant à payer le prix du dépôt de garantie et le réservant s’oblige à destiner la vente future du bien à la partie contractante -, ce contrat se distingue de l’avant contrat conclu avec obligation unilatérale,  à l’exemple de la promesse de vente. Cette distinction, confirmée par la Cour de cassation permet de relever  « la particularité » de cet avant-contrat en comparaison à la promesse de vente (Civ. 3ème 27 octobre 1975).  Or, cette différence ne s’applique pas au contrat de réservation prévoyant par une clause l’engagement pris par le réservant de vendre et ce de manière irrévocable (Civ. 3ème 30 avril 2002). 

La spécificité de cet avant contrat résulte également de sa destination finale : la conclusion du contrat de vente portant sur les biens immobiliers à construire et réservés  à ce titre. En conséquence, il est soumis au respect d’une règlementation spécifique, à laquelle se cumulent les dispositions consuméristes lorsqu’une partie au contrat à la qualité de consommateur. C’est d’ailleurs par le cumul de ces dispositions, qu’en l’espèce il a été retenu la nullité du contrat de réservation. 
C’est à partir de cette spécificité, que la prétention des acquéreurs se jalonne afin de faire reconnaître l’anéantissement en cascade du contrat définitif visé par le contrat de réservation (soit le contrat de vente).
 


La dissociation du contrat de réservation au contrat de vente


Admettre que l’anéantissement du contrat préliminaire de réservation impacterait la validité du contrat authentique de vente, reviendrait à reconnaître l’indivisibilité de ces deux contrats qui seraient englobés dans un « ensemble contractuel ».  À ce titre, au fondement du nouvel article 1186 du Code civil «  lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et l’une d’eux disparait, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie ».  
 

Or la consécration de ce raisonnement ne peut être validée en la matière, dans la mesure où le contrat de réservation est par définition « facultatif » à la conclusion du contrat de vente.

 
Bien que l’opération de vente d’un bien immobilier à construire soit la finalité poursuivie par les deux contrats, seule la conclusion du contrat de vente en permet la réalisation
De plus, le contrat de réservation est facultatif à la conclusion du contrat de vente, comme en dispose la lettre de l’article L261-15 du Code de la construction et de l’habitation
 
Par ailleurs, le contenu du contrat de réservation est déterminé par la garde à l’attention du réservataire du bien immobilier à construire en vue de sa vente future en contrepartie du paiement d’un dépôt de garantie. 
 
La portée de ce contrat de réservation se trouve limitée, dans le temps, à la réitération des consentements lors de la conclusion du contrat de vente. Jusqu’à cette date, le réservant est tenu de mettre de côté les biens immobiliers réservés. 
Par voie de conséquence, la nullité du contrat de réservation produit ses effets jusqu’à la date de conclusion du contrat de vente
 
C’est pourquoi la solution – retenue par les juridictions du fond et confirmée par la Cour de cassation – est incontestable. 
 
Enfin, soulignons que les acquéreurs ont sciemment réitéré leur consentement à l’acquisition des biens réservés par la signature devant notaire de l’acte définitif de vente et ce sans faire valoir leur droit de rétractation. 
 
Remarquons à ce sujet la pertinence de la clause, selon laquelle l’acquéreur reconnaît   :
 

avoir pris connaissance de l’acte qui lui a été notifié et avoir bénéficié du délai de rétractation de sept jours à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

 
En l’espèce et selon les pièces versées au débat, par cette clause se déduit la volonté des parties à ne pas se prévaloir de ce droit de rétractation, dont ils ont bénéficié par suite à la  notification du projet de vente qui leur a  été adressée  le 21 novembre 2006.
 


Pour conclure


Dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire, l’enseignement notable de cet arrêt réside dans l’absence d’incidence sur le contrat de vente authentique résultant de l’anéantissement subséquent du contrat de réservation pour cause de manquement aux conditions de sa formation.

 
Référence :
  • articles L. 121-23, L. 121-24, R. 121-4 à R. 121-6 du Code de la consommation
  • articles L. 261-15 et R. 261-29 du Code de la construction et de l'habitation
  • article 1186 du Code civil
 

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