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Le comble du grenier ( « aménageable » qui ne l’est pas) !

Le comble du grenier ( « aménageable » qui ne l’est pas) !

Auteur : Jalila Bachri – Docteur en droit - Service juridique GenApi
Publié le : 23/04/2017

Résolution d’une vente pour manquement à l’obligation de délivrance conforme aux spécifications contractuelles (documents transmis par le vendeur). 



Civ. 3ème , 2 février 2017, n°15-20.625


Lorsqu’un comble est présenté comme un grenier aménageable (sans s’avérer l’être) par une fiche publicitaire, émise par l’agent immobilier mandaté par le vendeur, la résolution du contrat de vente est encourue. Les acquéreurs, « non comblés », de l’achat d’un bien décrit de la sorte demandent et obtiennent la résolution du contrat de vente. « Un comble » pour le vendeur.


Retour sur les faits 

En l’espèce, bien qu’il ne soit nullement fait état de la présence d’un grenier aménageable dans  le contrat de vente authentique, sa mention dans le document publicitaire émis par une agence immobilière suffit à caractériser la non-conformité du bien livré par rapport à celui consenti.

En effet, les juges du fond relèvent dans ce litige qu’une fiche établie par cette agence fait état de « deux niveaux habitables dont un grenier aménageable ». Postérieurement à cette vente et aux travaux effectués par les acquéreurs (pose de planchers dans cette partie du bien), des fissures sont constatées induisant la non-conformité du bien livré.

C’est dans ce contexte que les acquéreurs décident d’agir en résolution de la vente en se fondant sur le non-respect de l’obligation de délivrance, à laquelle est afférente la notion de conformité aux spécifications contractuelles (articles 1604 et 1610 du Code civil).
 

Le support de l’appréciation de l’obligation de délivrance conforme :  les stipulations contractuelles et les documents extracontractuels

Pour rappel, dans le cadre d’un contrat de vente, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés et de livrer (délivrer) la chose, objet du contrat.
À  cette obligation de délivrance est afférente la notion de conformité. C’est pourquoi, il est patent de parler d’obligation de délivrance conforme. 

Les supports de l’appréciation de cette conformité se portent alors sur les stipulations contractuelles et sur les spécificités contractuelles [se matérialisant notamment par les documents extracontractuels telle que la fiche publicitaire du bien vendu]. 

C’est d’ailleurs, dans l’affaire commentée, à partir de ce dernier support que se fondent la demande de résolution de la vente par les acquéreurs et l’appréciation retenue par les juges du fond et confirmée par la Cour de cassation.


La résolution du contrat de vente en cas de manquement à cette obligation 

Sur  le fondement de l’article 1610 du code civil, la résolution du contrat de vente est encourue en cas de manquement à cette obligation. C’est pourquoi la vente, portant sur un bien immobilier, décrit par une agence immobilière comme comportant un « grenier aménageable » pour [et au lieu de ] désigner « des combles », peut être résolue à la demande de l’acquéreur.
 

Il sera alors conseillé de porter une vigilance particulière aux différents documents portant sur l’objet du contrat de vente, et transmis par le vendeur ou par tout intermédiaire mandaté par lui.


Pour conclure, la Cour de cassation rappelle ici sa jurisprudence constante, rendue sur le fondement de l’article 1604 du Code civil, selon laquelle l’appréciation de cette obligation de délivrance conforme du vendeur se porte tant sur les éléments stipulés dans le contrat de vente que sur ceux spécifiés et portés à la connaissance de la partie qui consent à acquérir

 
Textes de référence :
Articles 1604 et suivants du Code civil

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