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La nullité du contrat de vente par le locataire non preempteur.

La nullité du contrat de vente par le locataire non preempteur.

Auteur : Jalila Bachri – Docteur en droit - service juridique GenApi
Publié le : 18/04/2017

La « nullité par ricochet » d’un contrat de vente faisant écho à la nullité de la notification antérieure au compromis valant offre de vente et destinée au locataire bénéficiaire du droit de préemption 



Civ. 3ème , 13 octobre 2016, n°15-21.238

L’arrêt inédit, au même titre que les faits qui le provoquent, rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 octobre 2016, rappelle qu’une vente encourt sa nullité en cas de non-respect des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.
 

Retour sur les faits de ce contentieux

Une locataire bénéficiaire d’un droit de préemption reçoit de son bailleur trois notifications lui proposant l’acquisition du bien immobilier à des prix différents, qu’elle refuse d’accepter. 

Avant la signature du compromis de vente, deux premières notifications sont adressées à cette locataire : une première « offre de vente » en date de 2011 porte la valeur du bien à 125 540 euros et la seconde en date de juin 2012 propose « le dernier prix » à 103 467 euros.

Postérieurement à la signature du contrat du compromis de vente, signée le 1er aout 2012, une nouvelle notification est adressée à la locataire en date du 20 août 2012 portant l’offre de vente à 120 000 euros, telle que convenue entre les parties et réitérée par l’acte de vente en octobre 2012. 

La locataire du bien vendu demande la nullité de ce contrat de vente. Pour faire valoir sa demande, elle se fonde sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, car la notification de juin 2012, portant à sa connaissance le « dernier prix », ne respecte pas les conditions posées à cet article, et que celle postérieure au compromis de vente ne peut être valable de ce fait. 

Ses arguments sont favorablement accueillis par les juges du fond et par la Cour de cassation. 


De cet arrêt, deux règles sont ainsi rappelées
  • le nécessaire respect du formalisme prévu à l’article 10-1 de la loi de 1975 
  • l’impérieuse antériorité de cette notification à l’avant contrat synallagmatique de vente


1 - L’application du formalisme prévu par les dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1975 à toutes les notifications adressées au locataire. 

En vertu des dispositions de l’article susvisé, les conditions et modalités d’exercice de la notification relative au droit de préemption du locataire s’impose pour toute nouvelle notification qui lui est adressée. En conséquence, outre la transmission sous la forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception, la mention du prix et des conditions envisagées par la vente du bien, doivent également être portées à la connaissance du locataire les dispositions visées par le A de cet article (par leur retranscription), et ce sous peine de nullité de la notification. 

C’est d’ailleurs, en l’espèce, l’absence de cette reproduction qui amène les juges du fonds et la Cour de cassation à considérer que la seconde notification, antérieure à la signature du compromis de vente, comme nulle. 


2 - L’antériorité de la notification du droit de préemption au locataire bénéficiaire. 

La Cour de cassation considère comme nulle la notification postérieure à la signature de l’avant contrat adressée au locataire disposant d’un droit de préemption.

Selon la lettre du texte visé, il est clairement énoncé que ces dispositions s’appliquent « préalablement à la conclusion de la vente ». 
En l’espèce, le contrat de vente « stricto sensu » est signé postérieurement à la dernière notification valant offre de vente au locataire. Or à la lumière de cet arrêt, il convient de retenir, comme en dispose l’alinéa premier de l’article 1589 du Code civil, que «  la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ». 

En conclusion selon cette jurisprudence, pour une application stricte et exacte des dispositions visées, il convient de communiquer au locataire, en amont de toute signature contractuelle, l’offre de vente avec le prix et les conditions envisagés par un futur avant contrat.  

Il est conseillé que tout avant contrat synallagmatique portant sur la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation fasse l’objet préalable d’une notification aux divers bénéficiaires du droit de préemption (notamment le locataire et la commune). 

 
Textes de référence  : 
- Article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (article 5)​​
- Article 1589 du Code civil 

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