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La distinction entre nullité relative et nullité absolue : histoire d’une consécration !

La distinction entre nullité relative et nullité absolue : histoire d’une consécration !

Auteur : Jalila Bachri – Docteur en droit - service juridique GenApi
Publié le : 19/04/2017

La distinction entre la nullité relative et la nullité absolue : application immédiate à tous les contrats de l’article 1179 du Code civil issu de la réforme du droit des contrats et revirement de jurisprudence 


Cass., ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411

Par un arrêt remarqué, la Cour de cassation effectue un revirement de jurisprudence quant à l’interprétation à retenir sur la sanction encourue en cas de non-respect des dispositions relatives au formalisme du contrat de mandat conclu avec un agent immobilier.
Cet arrêt de rejet – diffusé sur le site de la Cour de cassation comme P+B+R+I et accompagné d’une note explicative – applique à un contrat antérieur les dispositions de l’article 1179 du Code civil dans sa rédaction telle qu’issue de l’Ordonnance du droit des contrats (Ord. n°2016-131 du 10 février 2016). 


Retour sur les faits 

En l’espèce, la Cour de cassation confirme la solution rendue par une Cour d’Appel statuant sur un litige opposant un  locataire, ayant reçu un congé pour vente, à son bailleur, qui le lui a délivré par l’intermédiaire d’un agent immobilier, mandaté à cette fin. L’objet du litige porte sur la nullité de ce mandat, qui, selon le locataire, ne respecte pas les dispositions prévues aux articles 6 et 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1972(Loi dite Hoguet)  et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 (Décret d’application de cette loi). Le locataire fait ainsi valoir la non validité (soit en d’autres termes la nullité) du mandat de l’agent immobilier, car la lettre le mandatant, émise par le bailleur, ne mentionnait pas la durée du mandat et le numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats.
C’est à partir de ces faits que se cristallise, devant les juges du Quai de l’Horloge,  la problématique relative à la finalité protectrice des dispositions susvisées déterminant leur portée et la sanction encourue. 

Par un raisonnement limpide, cette chambre mixte de la Cour de cassation, réunie ce 24 févier 2017 permet d’affirmer son revirement de jurisprudence,  en se fondant sur la distinction entre nullité absolue et nullité relative, telle que consacrée par l’Ordonnance de 2016 relative à la réforme du droit des contrats. 


I – La nullité relative pour le  non-respect du formalisme du contrat de mandat conclu avec un agent immobilier : un revirement de jurisprudence

Rappel de la jurisprudence antérieure 

Par le passé, la Cour de cassation – réunie en sa première et sa troisième chambre civile – a considéré que la nullité absolue entachait le mandat ne respectant pas les conditions de  forme prévues par la Loi Hoguet et son décret d’application (par exemple : Civ.1ère 25 février 2003 n°01-00.461 et Civ. 3ème 8 avril 2009, n°07-219610). 

Le revirement de jurisprudence 

Désormais, par l’arrêt commenté, la Cour de cassation affirme que la sanction encourue est la nullité relative

Le rappel des dispositions spécifiques de protection du locataire, opéré par la Cour de cassation, permet de distinguer celles qui se destinent à protéger seulement le bailleur. 

Ainsi, en affirmant la protection du locataire par des dispositions spécifiques - tels que le droit de préemption, la délivrance d’une notice d’information avec le congé, les délais pour exercer ces droits (posés notamment par loi n°89-462 du 6 juillet 1989) - autres que celles faisant l’objet du présent contentieux, la Cour de cassation en déduit que celles relevant du contrat de mandat conclu avec un agent immobilier ont pour finalité de protéger seulement le bailleur. 

La protection de l’intérêt particulier du bailleur par les exigences de forme du contrat de mandat, conclu avec l’agent immobilier, motive l’identification du régime de la sanction encourue. 

Cette appréciation différenciée de la finalité des dispositions permet en outre aux juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, d’adopter la sanction la plus adéquate à leurs non respects. 

À partir de ces considérations,  la Cour de cassation motive « la modification » de sa jurisprudence  en admettant que le non-respect de la règlementation relative aux formes du mandat est la nullité relative et non absolue. En conséquence, elle ne peut être soulevée que par le mandant, excluant du droit à agir sur ce fondement tout tiers à ce contrat (locataire, etc).  

Cette chambre mixte se fonde ainsi sur l’article 1179 du Code civil et en fait une application à un contrat conclu antérieurement à son entrée en vigueur


II - L’application immédiate à tous les contrats, même conclus antérieurement,  des dispositions de l’article 1179 relatives à la distinction entre la nullité relative et la nullité absolue

Consacrée par la réforme du droit des contrats, à l’article 1179 du Code civil, la distinction entre la nullité relative et la nullité absolue s’applique à tous les contrats, mêmes ceux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de cette réforme.

Rappelons que le principe de l’article 9 de l’Ordonnance du 10 février 2016, selon lequel les contrats conclus avant le 1er octobres 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, répond parfaitement au principe de non rétroactivité de la loi nouvelle (article 2 du Code civil). 

En matière contractuelle, à  l’exception jurisprudentielle du principe de non rétroactivité se fondant sur les dispositions d’ordre public (voir par ex : Civ.  3ème. 9 février 2017, et Com. 3 mars 2009, n°07-16.527), convient-il de rajouter l’exception des dispositions consacrant une position de droit constant ? Telle est la question que pose en filigrane cet arrêt. 

En l’espèce, en reprenant les dispositions issues de la réforme du droit des contrats pour apprécier et interpréter le contrat conclu antérieurement à son entrée en vigueur, la Cour de cassation reconnaît l’effet immédiat s’étendant à tous les contrats – même ceux conclus antérieurement à son entrée en vigueur –  de l’article 1179 du Code civil. 

Cet article dispose que : « la nullité absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé ».

Précisions que l’intérêt général relève selon la Cour de cassation de ce qui a trait « aux  questions qui touchent le public dans une mesure telle qu’il peut légitimement s’y intéresser, qui éveillent son attention ou le préoccupent sensiblement, notamment parce qu’elles concernent le bien-être des citoyens ou la vie de la collectivité » (Civ. 1ère, 1er mars 2017, n°15-22.347).

Toutefois l’application de ces dispositions sur le fond relève du précédent, car cette distinction, désormais consacrée par l’article 1179 du Code civil, est l’œuvre de la construction prétorienne et doctrinale en la matière. 

C’est pour cette raison et à ce sujet, que l’appréciation de la portée de cet arrêt est à ce jour à relativiser. 

Enfin pour conclure, soulignons la force normative de la Cour de cassation qui, désormais, fait explicitement référence à son précédent jurisprudentiel. 
 
Textes de référence : 
- Article 2 du Code civil
- Article 1179 du Code civil
- Article 9 de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations
- Articles 6 et 7, alinéa 1er, de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (dite Loi Hoguet) 
- Article 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce

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